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联合办公独角兽WeWork折戟IPO 国内跟随者路在何方?

2019-12-01 16:44:37   【浏览】3963


时代周刊记者:陈婷实习生:冯婷

我们的工作已经急转直下,联合办公模式正在测试中。

10月15日,媒体报道称,一度价值470亿美元的行业独角兽公司wework本周将裁员至少2000人,占其现有员工的13%。

裁员是不可避免的。

10月1日,我们工作的母公司,我们公司,宣布将推迟ipo。自启动ipo进程以来,wework的估值一次又一次下跌,从峰值470亿美元跌至目前的70亿美元。

根据8月份披露的招股说明书,2019年上半年,我们的工作净亏损9.04亿美元,收入约为15亿美元。营业损失和收入都同比增长了一倍,而净亏损同比增长了25%。

作为全球联合办公的发起者和龙头企业,wework的上市失败引发了对联合办公模式的质疑,也影响了国内的联合办公企业。

一段时间以来,单一盈利模式和持续亏损等疑虑纷纷冲击着国内合资企业。

10月9日,国内联合办公总部企业氪星航天的创始人刘成城在接受媒体采访时表示,在他看来,我们工作(WE WORK)的首次公开募股失败是一个时代结束的标志,这意味着未来亏损巨大的公司将更难在资本市场获得青睐。同时,他还表示氪星空间已经决定在阵痛中进行战略调整,目前定位为企业服务公司。

除了氪星空间,国内总部联合办公企业已经开始探索新的盈利方式。

本地化进口

就中国市场而言,联合办公模式是一种进口产品。

2010年,wework在美国成立,联合办公模式应运而生。三年后,我们工作的中国模仿者开始破土动工,在不到六年的时间里,他们形成了巨大的规模。

据中国工商研究院(China Business Industry Research Institute)数据库显示,截至2018年6月底,中国共有300多个联合办公平台,拥有6000多个分销网点,总经营面积1200万平方米,就业岗位200万个,预计到2020年将达到2300多亿个。

照片来源:未来工业研究所

甚至我们都把中国视为一个重要的战场。

据报道,中国占我们工作总办公面积的15%。在wework的母公司wecompany的招股说明书中,中国被提及了173次。

业内人士对《时代周刊》记者表示,在我们的工作打开联合办公的势头之前,办公租赁模式在中国已经存在了很长时间。十多年前,分散在中国主要城市的孵化器是国内联合办公企业的原型。

在联合办公模式登陆中国之初,资本投资和免费政策支持使低租金成为可能,吸引了一批创业团队在联合空间工作。

大连(化名)自14年前就与联合办公室保持联系。他的团队所占用的第一个联合办公空间位于广州的坡脚。

作为第一个选择联合办公空间的中国人,大连选择联合办公的主要原因是租金相对较低。根据他的记忆,当时私人办公室的租金每月超过3万英镑,而联合办公室的租金每月约为2万英镑,“价格低了30%-40%。”

"当时,联合办公企业的目标不是赚钱."根据戴林的回忆,这是一个人们创业的时代。2015年,政府工作报告中出现了“人民创业,人民创新”的新表述,国内创业浪潮推向了顶峰。

今年,联合办公行业经历了快速增长。根据前瞻性产业研究所(Future Industry Research Institute)汇编的数据,2015年,中国的联合办公场所数量达到2630个,同比增长64.38%。

照片来源:未来工业研究所

10月16日,迈迪安研究所研究主任郭德荣在回复《泰晤士报周刊》记者时表示,在联合办公的初始阶段,它的受欢迎程度与初创潮的受欢迎程度成正比。

财经评论员严跃进10月17日向《泰晤士报周刊》记者透露,联合办公与新常态和新格局企业有关联。"这些企业很好,联合办公的形式也很好."

然而,这一势头并没有持续下去。

郭德荣表示,国内联合办公室针对的群体主要包括四类:自由职业者、初创企业、中小企业和一些大型企业的地区分支机构。前两个仍然是主要的客户群。然而,自由职业者和初创企业充满了不稳定因素。

戴林告诉《时代周刊》记者,随着创业浪潮的消退,他发现共享办公空间的空缺数量开始增加。“如果大多数创业团队无法获得资金,他们将很难开办自己的企业,更不用说租用共享空间了。大量共享空间将会空置,这意味着成本会急剧增加,从而形成恶性循环。”

“工业经济的形势对联合办事处的实际运作有真正的影响。经过16年和17年的资本市场投资,合资公司在中国的现状呈现出降温趋势。”阎跃进说道。

激情扩张时代的终结

根据前瞻性工业研究所(Future Industry Research Institute)汇编的数据,2015年后,联合办公企业的增长开始放缓。从2015年到2016年,只增加了483家新的联合办公企业。

从2017年开始,联合办公出现了优胜劣汰的趋势,并购浪潮开始并愈演愈烈。根据豪祖在2018年12月底发布的2018年联合办公市场研究报告,2018年1月至12月底,联合办公品牌数量减少40个,竞争相对较弱的企业逐渐消失或被合并,运营时间不超过两年。

图片来源:豪祖《集中与多元化——2018年联合办公市场调研报告》

经过一系列并购,行业领袖开始出现。尤克工作室、纳什空间、氪空间等等都有一定的规模。2018年4月12日,我们中国以25亿英镑的总资本收购了《裸心》。仅在2018年,优科工厂就进行了六次收购。

根据优科工作室官方网站信息,截至2019年6月30日,优科工作室已覆盖全球44个城市,管理200多个联合办公空间。

氪星空间成立于2014年,最初是一个孵化器,现在覆盖北京、上海、香港和广州等11个城市,运营着40多个联合办公社区。

我们在北京、上海和香港等8个城市设有67个办事处。

资料来源:中国商业工业研究所

这是几轮重组的结果,甚至国内领先企业也几乎不可持续。

据多家媒体报道,2019年上半年,氪星空间不仅因资金链紧张而经历了大规模裁员,甚至引发了商店关门潮。

10月16日,上海氪星空间的一个社区的销售向《时代周刊》记者承认,氪星空间在今年上半年受到了一场浪潮的影响。“今年上半年竞争激烈的时候,确实引起了一些问题。这个行业正在重组。一些公司在今年上半年的浪潮持续之前就被淘汰了。”

此次出售还向《时代周刊》记者透露,去年,资本大规模涌入联合办公行业,导致许多品牌开始疯狂抢占土地。「一旦市场对这些甲级写字楼有更多需求,租金便会上升。如果我的楼的正常价格是6元,竞争后价格会上涨,可能竞争这一点的企业的价格是8元。这种事情通常发生在陆家嘴这样的闹市区。”

2018年下半年,并购、价格上涨和土地收购加剧。大规模收购的风险显而易见。如果没有事故,情况可能会继续下去。然而,wework的ipo失败让国内合资企业立即醒悟。

氪星空间的创始人刘成城一直愿意向外界表达自己的观点。2018年7月,刘成城在一次主旨演讲中表示,由于技术的发展,团队小型化和组织分布是公司未来发展的重要趋势。合作迎合了这一趋势,并开始进入爆炸性增长阶段。氪星空间现已达到每月增加10,000多个工作站的扩张速度。

今年5月,刘成城在接受媒体采访时说,氪星空间将继续扩张。

然而,10月15日,他改变了一贯的态度,表示氪星空间暂时不考虑融资和上市。

郭德荣认为,我们的ipo退出反映了两个问题:“第一,利润需求。如何开发更多的收入来源,合理控制成本,可以保证未来联合办公空间产品的可能性。第二是企业本身。内部管理的提升和控制的保证是投资者和管理者之间的博弈过程。”他认为,目前国内联合办公企业面临的问题是显而易见的。恶意竞争导致了高租金门槛,并超过了市场红线。短期结果是加速了集团的并购和中小企业的复兴。

要测试的利润模型

根据wework的招股说明书,就收入而言,包括长期租赁合同费在内的商业办公用地运营费用占最大比例,占2016年收入的99%。这一比例随后下降,占今年上半年收入的80%。

此外,根据wework的招股说明书,新项目的启动、开放和达到收支平衡点需要一年半以上的时间。然而,截至2019年6月1日,只有30%的wework地产已经到期(盈亏平衡),70%的项目仍处于培育期,需要额外的现金流。与此同时,扩张仍在继续,资金缺口也在继续扩大。

《泰晤士报》记者了解到,联合办公企业从业主手中接过房屋供应,经过改造和运营后,将其转租给车站用户。合资办公企业的主要利润来自租金差额。

根据1亿欧元的调查数据,只有当集中共用办公的占用率达到平均85%时,才能保持盈亏平衡,而单个单位面积小于5000平方米的项目无法实现空间的有效配置,基本上没有盈利的可能。

10月15日,《时代周刊》的记者来到我们上声新店工作。该项目规模为现代化的三层办公楼,已建成一年多,但于今年9月2日开业。

据该店销售人员称,该建筑最初属于裸心协会(Naked Heart Society)。在我们中国收购了裸心协会后,该建筑成为我们上海地区的一部分。

图片来源:时代周刊记者拍摄,新锁店,我们工作。

《时代周刊》记者发现,目前该店的大部分工作站都空着。据销售人员称,就租金而言,销售人员报价为每月76,800元人民币,专门设立一个有21个工作站的办公室。如果租金从一年开始,可以打九五折,即每月65,000元。该价格在位于同一水平的联合办公品牌的中上价格范围内。

8月22日,优科工作室CEO孙亮在接受媒体采访时表示,联合办公室确实处于行业的初始阶段,优科工作室也处于扩张阶段。它确实需要大量投资。此外,由于投资回报周期长,早期会出现利润困难的问题。然而,随着社区变得固定和成熟,优科工作室将有一个稳定的盈利模式。

10月16日,《时代周刊》记者访问了上海氪星空间徐家汇社区。该店销售人员向《时代周刊》记者透露,该店开业两年,目前利润稳定,入住率达到90%以上。不过,他也表示,这家店是上海15家店铺中盈利最多的,上海氪星空间店的占用率约为70%。

《时代周刊》的记者发现,为了提高入住率,我们中国和氪星空间都在推动租金调整。据介绍,我们上声新学院设计了两个租赁模块,可分别容纳70人和100人。氪星空间徐家汇店也有一个200多人的团队。

然而,该行业的总体趋势似乎离实现利润越来越远。根据2018年联合办公市场研究报告(Joint Office Market Research Report),目前只有12%的空间被完全租用,50%以上的空置率达到40%。此外,由于规模扩张、行业整合以及经济形势的影响,联合办公企业的空置率日益提高。

图片来源:豪祖《集中与多元化——2018年联合办公市场调研报告》

转向企业服务提供商

wework带来的经验教训告诉国内联合办公总部企业,仅靠政府补贴、资本投资和企业空间的规模扩张是不可能支撑一个行业的。

近年来,行业内的竞争推高了联合办公企业的租金。《广州时报周刊》记者通过走访发现,位于珠江新城东塔天鹰广场店的娱乐联办单个工作站的报价已达到每人2500元至3000元左右。在穆林珠江新城河静店,单个工作站已经达到每人3800元。

《2018年联合办公发展报告》显示,北京的联合办公品牌数量将首次达到706个,而cbd、中关村等核心商业圈的联合办公租金水平已经超过传统办公建筑,cbd商业圈的联合办公平均租金水平已经达到17.3元/平方米/天。

福恩(化名)在上海核心区的联合办公空间工作,他告诉《泰晤士报周刊》,由于联合办公空间的租赁价格,他周围的团队选择回到传统的租赁办公空间。

甚至占据资源高地、发展速度相对稳定的soho3q,就连soho中国董事长潘石屹(Pan Shiyi)也在公开场合反复声明,在用租金作为盈利模式不可靠的情况下,他的目标是“不赔钱”。

为了寻找新的盈利方式,国内联合办公总部企业拒绝将自己定位为“主房东”,而是纷纷转向精细化运营,成为企业服务提供商。

氪星空间的一名员工向《时代周刊》记者透露,他的集团目前有三个业务,一个是老银行的科技媒体,即36氪星,一个是创城头的平台,另一个是联合办公空间。

“你的公司肯定需要融资。创荣投资平台将帮助您做对接。融资后,你的公司将会扩张,需要一个办公室。因此,我们所做的是在整个办公周期内提供生态服务。”这位工作人员告诉《时代周刊》记者。

《时代周刊》记者了解到,12月,氪星空间推出了一款名为“氪星收敛剂”的定制办公产品。数据显示,“氪涩”服务的空间利用效率可以提高50%,这意味着如果采用氪空间的设计方案,面积相同的办公楼可以容纳两倍的员工在里面工作。

10月17日,上述氪空间工作人员告诉时代周报记者,定制办公产品仅针对500平方米以上的办公空间,可以用最好的材料和最短的建设周期完成定制服务。如果小于500平方米,成本报价相对较高,如果大于500平方米,成本报价相对较低。

不仅仅是氪星。6月20日,潘石屹在soho3q城市发展大会上喊出了soho 3q的转型宣言:“soho 3q的发展理念与三年前成立时不同,soho 3q现在定位为中国最大的综合办公楼服务提供商。”

优科工作室的创始人毛大庆一直向外界强调,优科工作室应该将服务和技术能力引入更多的建筑,成为建筑管理者和建筑服务提供商,而不是一个简单的建筑租户。

10月17日,严跃进告诉《泰晤士报周刊》记者,在向精细化运营迈进的过程中,联合办公室将会遇到许多问题。“它希望在降低租金的同时提供更好的服务,但许多联合办事处的办公空间并不十分宽敞。即使服务更好,糟糕的办公空间也会影响团队的体验。因此,关键是解决精细化操作与成本控制之间的矛盾。”

此外,关于联合办公空间的利润,氪星空间的前总裁钟书提到了一个新颖的模式:“我们有机会成为房地产基金手中的一个重要谈判筹码,而且价格不菲。例如,一些酒店可能会亏损,但它们可以提高资产的溢价能力。”

钟书说,“例如,一栋建筑最初价值10亿元。如果我们搬进来,每平方米租金8到10元,这栋楼的价值将从10亿元变成10亿元以上。我们带来了该房产的增值,因此我们有机会与房地产基金分享该房产的增值收益。”

无论如何,所有好的商业模式都是根据市场的实际需求而产生的,联合办公也不例外。在探索实用的盈利模式方面,联合办公企业仍在进行中。

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